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不动产抵押贷款分析

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不动产抵押贷款分析的内容简介:

11.1 不动产抵押贷款概述

11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征
1.不动产抵押贷款的含义 不动产抵押贷款是抵押贷款的一种具体表现方式,要正确把握不动产抵押贷款的内涵,就必须首先了解抵押贷款的一般含义。 (1)抵押贷款的概念 抵押贷款又称押款,是指贷款人要求借款人提供一定抵押物作为保证的放款。 (2)不动产抵押贷款的定义 不动产抵押贷款属于抵押贷款中的一类,是指以某项特定的不动产作为抵押担保所进行的借贷活动,它是贷款人和借款人双方同意把不动产抵押给贷款人,以用作借款人付款偿还贷款的担保。 (3)不动产抵押贷款与按揭贷款 按揭贷款是不动产抵押贷款的一个种类。按揭是香港俚语,由英语mortgage(意为抵押)一词的音译而来。它和其他形式的不动产抵押担保贷款的区别在于,按揭贷款是由房地产开发商出面申请,请求金融机构在资金上予以协助,把贷款借给房地产开发商的客户,由买房客户用自己所购的房产抵押给金融机构做担保,以保证自己履行债务。 2.不动产抵押贷款的基本特征 (1)不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值高于贷款的额度 (2)不动产抵押贷款金额大、期限比较长 (3)不动产抵押贷款的工具创新非常活跃 3. 不动产抵押贷款的实质 不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产作为担保,以保证贷款能够按期归还。一旦违约,贷款人就获得该不动产的所有权。 这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个看涨期权。

11.1.2 不动产抵押贷款的分类
1. 按照借贷期内贷款利率是否调整,可分为固定利率不动产抵押贷款和可变利率不动产抵押贷款 (1)固定利率不动产抵押贷款 固定利率不动产抵押贷款,是以预先确定的利率和分期还款方式来运行的信贷工具。 (2)可变利率不动产抵押贷款 近几年出现的可变利率不动产抵押贷款是与传统的固定利率抵押贷款相对应的一种抵押贷款方式。可变利率不动产抵押贷款是指在贷款合同期内,贷款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式。 2. 按照抵押贷款的动机,可分为住宅房地产抵押贷款、收益型房地产抵押贷款和不动产项目开发抵押贷款 (1)住宅房地产抵押贷款 住宅房地产抵押贷款是指用住宅等性质的不动产作为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭财务最大支出的购买品,关系着居住条件的改善和生活水平的提高。 (2)收益型房地产抵押贷款 收益型房地产抵押贷款是指以作为投资品的房地产为抵押融通资金的借贷活动。在收益型房地产抵押贷款中,贷款人一般希望贷款结构能够使房地产产生足够的收益来支付每年的抵押贷款偿还额。 (3)不动产项目开发抵押贷款 不动产项目开发抵押贷款是指不动产项目开发商在获得土地后为开始项目开发,通过协商获得建设增建费用的贷款。

11.1.3 不动产抵押贷款的申请与办理
1. 不动产抵押贷款的申请 (1)不动产抵押贷款的申请对象 (2)申请不动产抵押贷款时应提供的材料 2. 不动产抵押贷款的抵押程序 (1)不动产抵押贷款申请者为自然人的情况 (2)不动产抵押贷款申请者为法人的情况 3. 不动产抵押贷款的融资费用 (1)不动产抵押贷款支付额的计算 (2)始发手续费

11.2 不动产抵押贷款利率的决定

11.2.1 不动产抵押贷款的供给
可以将不动产抵押贷款的供给函数定义为: LS=g(M,E,Pr,r) 11.2.3 不动产抵押贷款的供求均衡

11.3 不动产抵押贷款的支付方式
不动产抵押贷款的支付方式是指由借贷双方协商确定的借款人偿还贷款本息的时间间隔和支付的金额等贷款合同内容。

11.3.1 固定利率、等额支付的不动产抵押贷款
固定利率、等额支付的不动产抵押贷款是现金流特征最简单的一种支付方式,是指贷款期内利率固定,支付的时间间隔一般为一个月,每期的支付额是固定不变的不动产抵押贷款支付方式。

11.3.2 累进支付的不动产抵押贷款
累进支付的不动产抵押贷款这样的支付方式的一般特点是:贷款期限和利率都是固定不变的,这一点与固定利率、等额支付的不动产抵押贷款相同;每月偿还额,在起初几年比相同利率和期限的固定利率、等额支付不动产抵押贷款的每月偿还额要少,但在剩余的期限内情况正好反过来,即累进支付的不动产抵押贷款的月偿还额会超过固定利率、等额支付的不动产抵押贷款的月偿还额。

11.3.3 可变利率的不动产抵押贷款
可变利率的不动产抵押贷款包括随价调整抵押贷款和浮动利率抵押贷款。 1. 随价调整的抵押贷款 可变利率的不动产抵押贷款设计的关键为贷款利率调整的方式。可变利率的不动产抵押贷款利率有多种多样的调整方式,但多以按物价指数调整为常见,即随价调整抵押贷款。 2. 浮动利率抵押贷款 浮动利率抵押贷款的利率往往盯住一些不受银行或储蓄贷款机构控制的经济指数,如美国国库券利率和平均国民贷款利率,周期地进行调整。调整期的利率等于某个基准利率加上一定变动幅度。

11.3.4 不动产逆向抵押贷款(Reverse Mortgage)
不动产逆向抵押贷款的运行过程是:在老人有生之年,对已有住房既不出售也不出租,而将房屋抵押给银行,并仍居住于自己的房屋内,由银行按照房产价值和老人的预期寿命状况等因素,向他们逐月发放养老金,待老人过世后,银行取得房屋产权并处置出售,清偿养老金本息。

11.4 不动产抵押贷款的风险管理
11.4.1 不动产抵押贷款的风险分析
通常,可以将不动产抵押贷款市场上的风险划分为一般风险和其它风险。 1. 一般风险 一般风险是指在不动产抵押贷款市场上所有的参与者都不能回避的系统性风险,它主要包括通货膨胀风险、利率风险、流动性风险、提前偿还风险、抵押物价格风险和不可抗力风险等。 (1)通货膨胀风险 在贷款活动中,通货膨胀会使贷款人的实际收益减少,即蒙受损失。这种由于通货膨胀的发生而导致贷款人蒙受损失的可能性被称为通货膨胀风险。 (2)利率风险 贷款利率通常是根据目前的经济形势和对未来经济发展前景的判断来确定的。 (3)流动性风险 流动性是指投资标的转换成现金的能力,又称变现性。当某项资产无法在短期内以合理的价格售出时,即面临流动性风险。 (4)提前偿还风险 提前偿还是指借款人在按不动产抵押贷款合同规定的还款计划之外偿付本金,致使贷款提前偿付的行为。 (5)抵押物价格风险 抵押物价格风险是指由于用作抵押物的不动产价格的波动对贷款的安全和收益产生的不确定性。它包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。 (6)不可抗力风险 不可抗力风险是指还贷期间,由于较严重的自然灾害和人为伤害,如水灾、火灾和地震等使房产毁灭,贷款无法收回。 2. 不动产抵押贷款的其它风险 其它风险是指在不动产抵押贷款实施时,由于贷款合同操作的不规范而使参与者面临的风险,它主要包括贷款条件风险、违约风险和欺诈风险等。

(1)贷款条件风险 不动产抵押贷款合同的内容很多,其中最为关键的是抵押比率、利率、还款方式和贷款期限,这些指标的变化会对借款产生重大影响。 ①抵押比率风险。指贷款额占房产价值的比率。该比率越高,在相同的时限内借款数额就越大,对抵押人的压力也越大,意味着抵押人违约的可能性越大,贷款的风险就越高;反之亦然。 ②还款方式风险。目前我国房地产抵押贷款的还款方式是按月均还。它的好处在于借贷双方能够较容易地知道自己的收益或支出,从而可以制定长期计划来安排现金流。 ③还贷期限风险。因为时间越长,未知因素就越多,不动产的自身价值也会发生变化,自然风险就会增加。 (2)违约风险 违约风险是指不动产抵押贷款的借方不能履行协议、按期清偿本息,导致拖欠、终止信贷偿还等的可能性。 ①主动违约风险。主动违约是指借款人在自身利益的驱使下,主动停止或延长还贷。它主要表现在两个方面:一是借款人认为放弃继续还款可以带来更大的利益,而采取拒绝偿还债务的可能性。 ②被动违约风险。它是指借款人因某种客观原因致使目前经济状况变差,经济能力不足以承担抵押贷款合同中的未偿还本息的可能性。导致借款人被动违约的原因主要有劳动能力降低、下岗失业、意外事故以及像战争、自然灾害、社会动乱等不可抗拒因素。 (3)欺诈风险 所谓欺诈风险是指违反金融管理法规,采取捏造事实,隐瞒真相或其他不正当手段,以房地产作抵押,骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款,致使贷款的安全和收益遭受冲击的可能性。 ①虚拟抵押。 ②旧契抵押。 ③租赁房屋抵押。

11.4.2 不动产抵押贷款风险的管理
首先,要加强对不动产抵押贷款的风险意识。 其次,要搞好不动产抵押贷款的程序管理。 再次,健全评估制度,降低按揭比率。 最后,发展不动产抵押贷款二级市场。

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