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金融市场与不动产融资_不动产投资分析

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金融市场与不动产融资_不动产投资分析的内容简介:

10.1 不动产金融市场概述

10.1.1 不动产金融市场的内涵
1. 不动产金融市场的概念 简单地说,金融市场就是金融商品(或金融资产)进行交易的场所和机制。 不动产金融市场是指基于不动产基础上的金融商品和相关金融工具交易买卖的场所。 不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。 2. 不动产金融市场的特征 (1)融资规模大 (2)政策性强 (3)安全程度高 3. 不动产金融市场的作用 (1)不动产金融市场为不动产业的发展提供了融资平台。 (2)不动产金融市场丰富了金融市场的内容,为金融市场的壮大和金融业的发展提供了动力。 (3)为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调控手段。

10.1.2 不动产金融市场的参与者
不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管者,主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。 1. 政府 在不动产金融市场的运行中,政府充当多重角色。 2. 企业 企业是金融市场运行的基础,在不动产金融市场中,企业既是资金的需求者,又是资金的供给者,在不动产金融市场中处于非常重要的地位。 3. 居民个人 居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外,还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益,成为不动产金融市场的直接融资的资金供给者。 4. 金融机构 不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金融机构,在西方,主要由银行、抵押信用合作社、不动产中介机构以及民间金融机构等构成。

10.2 不动产融资方式

10.2.1 不动产融资方式概述
不动产融资方式就是以金融工具交易为核心,以金融合同为保证,促进资金融通,实现不动产投资活动顺利进行。通常,不动产金融市场的融资方式有两种:直接融资和间接融资。

10.2.2 不动产抵押贷款
不动产抵押贷款是指银行以借款人或第三者拥有的不动产作为抵押物而发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行不动产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同规定的其他内容。

10.2.3 不动产证券化
资产证券化有广义和狭义之分,狭义资产证券化专指近30年来国际金融市场上一项重要的金融创新,其主要内容是信贷资产证券化;广义资产证券化是指所有以资产或资产组合的未来现金流为基础发行证券的行为,而这些产生未来现金流的资产就是资产证券化的基础资产。

10.2.4 不动产信托与租赁
1. 不动产信托 不动产信托是管理和出卖土地及地面固定物为目的的信托。按照信托目的的不同,它可分为管理信托和出卖信托;若按其标的物的不同,可分为房屋信托和土地信托。其特点是以专业手段,在不影响原信托财产正常使用的前提下产生附加增值。不动产投资信托是信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行不动产或不动产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。 2. 不动产租赁 融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的物品租赁业务,俗称以租代售。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入物品租赁给承租人,合同期内物品所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按残值购入物品,拥有物品的所有权。 回租是一种十分有效的不动产融资方式。一项回租业务实际上是由两项并进的经济活动组成的。首先是不动产买卖关系;其次是不动产投资者又将购入的不动产再出租给该不动产的出售者,这又是不动产租赁关系。 回租对缓解承租人的资本不足提供了极大的帮助,然而也存在其不够理想的地方,因此我们需要对其优缺点进行全面分析。 (1)对出租人的影响 (2)对承租人的影响

10.2.5 项目融资
1. 项目融资的概念 项目融资是一个特定的金融术语,是为一个特定项目所安排的融资,贷款人在最初考虑安排贷款时,以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源,以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。 2. 不动产企业项目融资资金来源 不动产开发企业项目融资资金来源一般分为以下几种:企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发。 (1)企业资金 不动产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物)。这笔资金实质上是项目融资的基础。 (2)不动产贷款 不动产开发企业为了建设项目向银行等金融机构借入资金,形成不动产贷款。不动产贷款是不动产企业筹集资金的重要手段。 (3)证券市场融资 不动产企业在证券市场上公开发行股票与债券是一种重要的筹资方式。 (4)杠杆租赁融资 在不动产项目开发商安排下,由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产,然后租赁给承租人,所租财产的所有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。 (5)预售楼盘 对于不动产开发企业来说,按照某种合同规定预收购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段,这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决定的。 (6)合作开发 不动产开发企业在资金紧缺、从银行融资面临困难时,可以考虑联合其他不动产企业,共同出资进行该项目的开发,双方的利益和责任按照出资比例来确定,这样可以达到缓解资金压力,降低开发风险的目的。 3. 项目融资程序 (1)投资决策 (2)融资决策 (3)融资模式与结构安排 (4)融资双方协商谈判 (5)执行融资协议

10.3 不动产融资制度

10.3.1 发达国家不动产融资制度的发展
不动产融资制度是不动产业和金融业通过市场机制相互融合的必然结果。不动产融资活动包括不动产生产和再生产过程中的资金筹措、信贷运用、不动产投资、抵押贴现、证券发行与交易以及其他各类信用业务和金融服务的活动。不动产供给和消费过程中的金融工具和金融活动,发挥着三种基本功能:一是资金融通或资金转移,即把资金从盈余者手中转移到资金短缺的不动产供应者和消费者手中;二是价值组合和增值,即通过金融活动重新组织起一个价值组合和增值的结构。例如,通过金融活动可以盘活不动产资产存置;三是控制风险,具体来讲,就是规避风险、转移风险和分配风险。 不动产融资体系需要解决的问题包括: 第一,不动产资金的筹集。 第二,发放不动产贷款。 第三,资产与负债之间的风险管理。 第四,政府和市场之间关系的定位。

10.3.2 以美国为代表的资本市场融资模式
1. 资本市场融资模式的定义和特点 资本市场融资是指通过资本市场筹集和运用不动产资金的一种不动产融资模式。一方面,不动产融资机构主要通过资本市场筹措不动产资金;另一方面,不动产融资机构往往通过资本市场来解决存短贷长的矛盾,或以此控制利率风险及流动性风险,稳定其经营的收益。 资本市场融资制度的基本特征有四: 第一,公司化操作。 第二,筹资迅速而灵活。 第三,市场化的风险分担机制。 第四,通过资本市场控制资产负债的期限匹配风险。 2. 资本市场型融资模式的演变 第一,进一步推进抵押二级市场的市场化程度。 第二,不动产抵押证券市场的交易工具不断增加。 第三,成为一种国际性趋势。

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